Dopis poslan Ministarstvu turizma iz grada Makarske
Izvor i foto: Turizmoteka/Grad Makarska
MINISTARSTVO TURIZMA I SPORTA RH
Kabinet ministrice
n/p dr.sc. Nikolina Brnjac
Prisavlje 14
Zagreb
Predmet: Zamolba za sagledavanje situacije i sastanak
- dostavlja se-
Poštovana ministrice Brnjac,
zbog ozbiljnosti situacije, dužni smo vas pozvati na hitno djelovanje s obzirom na nekontroliran rast stambene gradnje i njenog lošeg utjecaja na razvitak Makarske, koja ako se nastavi u ovoj mjeri, sigurni smo da će dovesti do najcrnjeg scenarija. Makarska je već odavno sinonim za divlju gradnju, betonizaciju bez plana i preveliku stanogradnju, odnosno pravi smo primjer turističke destinacije koja je po brojnim obilježjima ušla u opasnu zonu prekomjernog turizma. Posebno pokazujući znakove nekontroliranog rasta nekomercijalnog sekundarnog smještaja u stambenim jedincima koje se najčešće koriste za iznajmljivanje na crnom tržištu. To se događa uz proces smanjenja broja stalnih stanovnika, smanjenja kakvoće života lokalnog stanovništva, dok istovremeno broj sekundarnih stanova i dalje nekontrolirano raste.
Tabela 1. Kretanje broja kreveta i udjeli po vrstama smještaja (2022/21/19)
Izvor: eVisitor
Prema sustavu eVisitor (Tabela 1), Makarska ima 23,694 registrirana kreveta uz izrazito nepovoljnu strukturu raspoloživih smještajnih kapaciteta u kojoj hotelski smještaj sudjeluje s manje od jedne petine registriranih raspoloživih kreveta dok domaćinstva raspolažu ovisno o godini s više od 61 % u 2022. do gotovo 66 % raspoloživih kapaciteta u 2019. godini. Analiziramo li dalje strukturu vlasništva objekata u domaćinstvu dolazimo do zaključka da je gotovo 20 % od ukupno raspoloživog kapaciteta u vlasništvu osoba koje nisu građani Makarske, a mogu biti rezidenti i nerezidenti RH (Tabela 2).
Tabela 2. Objekti u domaćinstvu i nekomercijalni smještaj prema državljanstvu vlasnika (2022)
Izvor: eVisitor
Analizirajući podatke iz sustava eVisitor, a koliko navedeni podaci mogu biti varljivi saznati ćemo u nastavku ovog dopisa, vidljivo je da su strani državljani vlasnici gotovo 500 objekata od čega su 120 registrirani kao komercijalni kapaciteti, što predstavlja više od 5 % registriranih komercijalnih kapaciteta fizičkih osoba, te 371 objekata registriranih kao nekomercijalni smještaj, što predstavlja više od 82 % od ukupnih registriranih nekomercijalnih kapaciteta u sustavu i gotovo 18 % od ukupno raspoloživog kapaciteta u vlasništvu fizičkih osoba na području grada Makarske.
Međutim, ovi podaci, koji se odnose na nekomercijalni smještaj u gradu Makarskoj, znatno su manji od onih stvarnih. Naime, pridodamo li podacima iz sustava eVisitor podatke iz gradskog odjela za financije, proračun i naplatu potraživanja, postaje očito da ranije spominjani broj objekata u nekomercijalnom smještaju predstavlja samo jedan manji dio ukupnog raspoloživog kapaciteta u ovoj vrsti smještaja (Tabela 3). Pritom se prilikom procjene stvarnih kapaciteta u nekomercijalnom smještaju koristio vrlo konzervativan pristup, tj. 3,5 kreveta po objektu za ostatak od 2.179 objekata iz evidencije gradskog odjela (broj objekata x 3,5 kreveta).
Tabela 3. Kuće/stanovi za odmor registrirane i neregistrirane kao komercijalni kapaciteti (2022)
Izvor: eVisitor i Upravni odjel za financije,proračun i naplatu potraživanja
Procijenjena brojka od 9.800 raspoloživih kreveta predstavlja rast kapaciteta u vlasništvu fizičkih osoba od gotovo 70 % i to onog koji se ne koristi u komercijalne svrhe te ne pridonosi izravno razvoju makarskog turizma niti gospodarstva osim prilikom prodaje objekta od strane građevinara. Kako podaci gradskog odjela ne sadržavaju informaciju o državljanstvu vlasnika ne možemo izračunati točan udio objekta u stranom vlasništvu i pridodati ga već navedenom, ali kako se radi o registriranim kućama i stanovima za odmor znamo da se ne radi o vlasnicima s područja grada Makarske.
Dolazimo do alarmantnog zaključka kako na području grada Makarske postoji oko 70 % dodatnih kreveta u nekomercijalnom smještaju u vlasništvu fizičkih osoba koje nisu građani Makarske, a od kojih je tek jedan manji dio (658 kreveta) registriran kao komercijalni kapacitet, dok ostatak od 9.142 kreveta predstavlja nelojalnu konkurenciju objektima u domaćinstvu lokalnih vlasnika. Ovom treba pridodati ne manju bitnu stavku kako u Makarskoj zgrade poticane stanogradnje, kao i zgrade građene za hrvatske branitelje imaju kategorizacijsku oznaku apartman.
Tabela 4. DZS - Broj novoizgrađenih stanova na području grada Makarske (2011-2021)
Najveći problem za kontrolu stanja u prostoru je nekontroliran rast ukupnih smještajnih kapaciteta, a posebno se to odnosi na sekundarni smještaj koji se javlja u različitim oblicima, a najviše u vidu stambenih jedinica te u vidu kuća za odmor, vikendica, stanova, apartmana i kuća za povremeni odmor. Važno je znati razlikovati u turističkoj ponudi domaćina u obiteljskom smještaju(iznajmljivač) i rentijerstvo(trgovina nekretninama). U svjetlu negativnih demografskih trendova, treba naglasiti i negativan utjecaj na mogućnost dugoročnog najma i rast cijena stanova za potrebe lokalnog stanovništva. Dolazimo do trenda koji se najbolje može vidjeti iz primjera Makarske i utjecaja masovnog turizma, odnosno neobuzdano euforičan razvoj turizma u kojem je trgovina nekretninama i rasprodaja zemljišta uznapredovala do glavnog posla u turizmu. Broj novoizgrađenih stanova u desetogodišnjem razdoblju na području grada Makarske je 1.736, pri čemu je trend galopirajućeg rasta privremeno zaustavljen tek u 2020. godini (zbog utjecaja pandemije) samo da bi se opet rasplamsao više no ikad u narednoj 2021. godini.
Broj ne-nastanjenih stanova na području grada Makarske izvan evidencije namjene (2022): 1763
Izvor: Studija turističkog nosivog kapaciteta grada Makarske, Institut za turizam Zagreb
Nastavno na sve ranije navedeno, podatak da na području grada Makarske postoji još čak 1.763 nenastanjenih stanova za koja gradska uprava i gradske tvrtke i institucije nemaju saznanja u koju svrhu se koriste, mogu predstavljati samo još dodatno povećanje nekomercijalnog kapaciteta s nepoznatom strukturom vlasništva. Prema ranije navedenoj formuli (broj objekta x 3,5 kreveta) i kapacitetom od 6.170 kreveta, ukupan broj kreveta u nekomercijalnom smještaju (registrirani nekomercijalni 9.142 kreveta) s 15.312 kreveta nadmašuje čak broj kreveta u registriranim objektima u domaćinstvu od 14.516, a ukupni raspoloživi kapacitet u svim vrstama smještaja s 23.694 kreveta iz evidencije u sustavu eVisitor povećava se na gotovo nevjerojatnih 35.526 kreveta. Ujedno udio registriranih i neregistriranih nekomercijalnih kapaciteta u ukupnim kapacitetima na području grada Makarske u svim vrstama smještaja na temelju ovih podataka iznosi 43,10 %.
Ti su se kapaciteti, nažalost, do sada razvijali bez ikakve kontrole s aspekta prostornog planiranja, i u odsutnosti političke volje da to područje regulira alatima koje mu stoje na raspolaganju. Stoga je Grad Makarska pokrenuo izmjene i dopune Prostornog plana uređenja Makarske, kojima je osnovni cilj unaprjeđenje i zaštita vrijednosti prostora te ograničenje preizgrađenosti i apartmanizacije. Jedna od bitnijih izmjena je zabrana etažiranja za prikrivene aparthotele koji bi se poslije prenamjenjivali u stanove, smanjenje broja etaža stambenih jedinica, zaštita građevina koje imaju arhitektonsku vrijednost te povećanje zelenih površina u bilo kojoj vrsti gradnje. Grad Makarska i njegove službe također aktivno surađuju sa svim regulatornim tijelima poput carinske službe koja je jedino državno tijelo koje može djelovati prema neregistriranim stambenim jedinica koji se koriste u turističke svrhe odnosno za trgovanje nekretninom na kratkoročan period tj. ‘iznajmljivanja na crno’ (od 2019. i za neregistrirane objekte turistička inspekcija), te turističkom inspekcijom koja djeluje prema registriranim pravnim i fizičkim obveznicima za bavljenje ugostiteljskom djelatnošću. Zbog velikog broja izgrađenih stambenih jedinica, nekontroliranog rasta neregistriranih stambenih jedinica i malog broja carinskih službenika, nemoguće je boriti se protiv sekundarnog, nekomercijalnog smještaja alatima koji su nam na raspolaganju.
Naš najvrjedniji turistički resurs je prostor, a nekontrolirana apartmanizacija ga još nije trajno nagrdila iako je dugoročno smanjila vrijednost Makarske kao turističke destinacije. Ozbiljno je ugrožen prihvatni kapacitet prostora, a posebno plaža, prometne i komunalne infrastrukture, te je ozbiljno ugrožena kvaliteta života lokalnog stanovništva. Svi pokazatelji su loši, trendovi su negativni i ako tako nastavimo, može se dogoditi najcrniji scenarij u kojem imamo desetke tisuća kreveta u privatnom smještaju i nepovratno betoniranu obalu na razini vrijednosti od dvije i tri zvjezdice, kao i zabetonirani imidž low-cost destinacije.
Međutim, Makarska se odlučila i mora resetirati, okrenuti ka razvoju u čijem je središtu čovjek, dakle ne samo gost, nego i zaposlenik, ali i stanovnik Makarske kao turističke destinacije. Reset znači da idemo početi promišljati i raditi drugačije, kako bismo napravili zaokret od masovnog prema održivim oblicima kako bi sačuvali vrijednost destinacije, prostor u kojem živimo i tradicionalan način života. Okrenuli smo se ka jačanju prirodne osnove, tradicije, autohtonosti, te sve podredili društvenim i socijalnim interesima stanovništva. U ovom trenutku jedino što nam preostaje je okrenuti se zaštiti i početi vrednovati prirodnu i kulturnu baštinu, tradiciju i prostor, što i jesu temeljne odrednice turističke održivosti.
Svjedoci smo negativnog utjecaja prekomjernog turizma i u brojnim popularnim svjetskim turističkim destinacijama, pa tako i europskim poput Španjolske i Portugala, koje su, kako bi zaustavile put ka ‘samoubilačkom turizmu’, ponudile gradovima, jedinicama lokalne samouprave veću upravljačku sposobnost kako bi mogli kontrolirati, upravljati i razvijati prostor u skladu s turističkim održivim vrijednostima.
Stoga se nadamo da ćete prepoznati ozbiljnost problema i hitnost situacije, za spas Makarske, ali i ostalih turističkih destinacija kojima prijeti najcrniji scenarij prekomjernog turizma. Naše aktivnosti i promjene na lokalnoj razini usmjerene su ka dobrobiti lokalne zajednice koja se turistički razvija u skladu sa prostorom, potrebama, kulturom življenja, odnosno u korist njenih stanovnika, a ne ka turizmu niže kvalitete i turističkih brojki kao što je do sada bila praksa.
Kako bi naše aktivnosti imale utjecaj na promjene u destinaciji koje teže održivom razvoju turizma, vodeći se primjerima dobre prakse najvećih europskih turističkih destinacija u borbi protiv prekomjernog turizma i prekomjerne gradnje stambenih jedinica, zahtijevamo da se kontrola i ograničavanje najma stambenih jedinica prebaci na upravljanje jedinicama lokalne samouprave kako bi kontrola i upravljanje postala naša odgovornost!
Na koncu, nova Strategija razvoja turizma po prvi put i u svom nazivu sadrži sintagmu „održivi razvoj“ sa naglaskom na kvalitetu života lokalne zajednice i turizam više vrijednosti, zbog čega smo sigurni da uviđate prijeku potrebu za promjenom načina daljnjeg planiranja i razvoja našeg turizma, kako ne bismo s vremenom otpilili granu na kojoj dobar dio nacionalnog gospodarstva i društva sjedi.
Ovim putem upućujemo i molbu za sastanak. Svjesni smo kako je jedini način zajedničkog uspjeha vertikalna suradnja svih dionika. Mi smo spremni ovaj ,,vrući krumpir'' preuzeti i započeti provoditi odluke koje smo predložili na razini JLS.
U nadi za skorim terminom sastanka i prepoznavanjem problematike,
Srdačan pozdrav,
Gradonačelnik Zamjenica gradonačelnika
dr.sc. Zoran Paunović Antonia Radić Brkan
