Hrvatska dozvoljava pretvranje stanova u višestabenim zgradama u apartmane na štetu kvalitetnog turizma,ali i njneih građana

Apartmanizacija takvih zgrada je suprotna ciljevima stambene i demografske politike

Izvor i foto: Turizmoteka/Privatna arhiva

Piše: Mr.sc. Davor Njirić

Početkom srpnja ove godine Hrvatska udruga poslodavaca (HUP) je organizirala okrugli stol pod nazivom „Ključni izazovi hrvatskog turizma“ na kojemu su sudjelovali: Irena Weber, glavna direktorica, HUP-a, Veljko Ostojić, direktor Hrvatske udruge turizma, Tomislav Popović, predsjednik Uprave Maistre, te Branko Bogunović, iz HD Consultinga i Fakulteta ekonomije i turizma u Puli.

Čulo se nekoliko snažnih poruka, apela: „Gradnju nekretnina za kratkotrajni najam treba pod hitno dekretom zaustavi.“, „Ako se za pet godina ne riješe naši problemi, sami ćemo sebe pokopati.“ i sl. Iz svih poruka može se zaključiti da Hrvatska mora što prije zaustaviti nekretninski biznis, tj. pružanje usluga smještaja u višestambenim stambenim zgradama u kojima se stanovi registriraju kao apartmani i povećati udio smještajnih kapaciteta u poslovnim objektima. Ovi apeli se mogu shvatiti samo kao konsenzus struke da je krajnje vrijeme da se zaustavi trend sve agresivnije apartmanizacije koja devastira obalu i hrvatski turizam vodi u neodrživi turizam iz kojega nema povratka. Očito je da su apeli neizravno upućeni Vladi Republike Hrvatske, odnosno da struka očekuje da ministarstvo nadležno za turizma i ministarstvo nadležno za prostorno uređenje prestanu brojati turiste i noćenja i donesu reformske mjere kojima će početi upravljati razvojem održivog turizma i odgovornim korištenjem prostora. Poznato je da o ovom problemu isto misle i stručnjaci iz drugih područja, a posebno urbanisti. Štoviše, oni godinama upozoravaju na ovaj problem. U tome je najaktivnija Hrvatska komora arhitekata.

Kako spriječiti prekomjeran rast turizma i apartmanizaciju?

Prekomjeran rast turizma i apartmanizaciju, koja mu najviše doprinosi, moguće je spriječiti samo hrabrim reformskim mjerama na državnoj razini. S njima se postižu značajni učinci u kratkom vremenu. Drugim riječima, za provedbu strategije Strategija razvoja održivog turizma do 2030. potrebne su reformske mjere koje će obuhvatiti značajne promjene zastarjelog zakonodavnog okvira prostornog razvoja turizma, tj. nekoliko postojećih zakona.

Prije nego dam konkretan prijedlog koje reformske mjere treba provesti potrebno je podsjetiti na značenje osnovnih pojmova: „apartman“, „apartmanizacija“, domaćin i iznajmljivač (rentijer), da bude jasno o čemu se može raspravljati.

Što su apartmani i apartmanizacija?

Apartmani su smještajne jedinice u kojima se pruža usluga smještaja. Tri su skupine apartmana: a) oni u poslovnim objektima trgovačkih društava (vrste: apartmani, aparthoteli i turistička naselja), b) oni u domaćinstvima obiteljskih kuća i c) oni u višestambenim zgradama (sa zajedničkim ulazom suvlasnika zgrade).

Svaka izgradnja apartmana nije apartmanizacija. Apartmanizacija je negativna pojava prekomjerne izgradnja apartmana iznad nosivog kapaciteta destinacije. Kada se o njoj govori ne misli se, u pravilu, na izgradnju apartmana u poslovnim objektima jer je ona prostornim planovima kontrolirana, ni na izgradnju apartmana u domaćinstvu, tj. obiteljskoj kući. Njih domaćin ne gradi da bi ih prodao, nego za svoje potrebe. Misli se, u pravilu, na izgradnju stanova u višestambenim zgradama, koji se nakon kupnje registriraju kao apartmani bez obveze promijene namjenu iz stambene u poslovnu.

Apartmanizaciji obale najviše doprinosi apartmanizacija višestambenih zgrada. Naime, u njima najbrže raste broj apartmana, daleko sporije u obiteljskim kućama, a najsporije, gotovo nikako (zanemarivo) u poslovnim objektima. Dakle, najagresivniji oblik apartmanizacije je pretvaranje stanova u višestambenim zgradama u apartmane.

Tko je domaćin, a tko iznajmljivač (rentijer)?

Domaćini pružaju usluge smještaja u domaćinstvu u obiteljskoj kući osobnim radom, komuniciraju s gostima i žive u turističkoj destinaciji. Pojam iznajmljivač (rentijer) se koristi za onog koji živi od najamnine (rente) iznajmljujući nekretnine: stanove, poslovne prostore, garaže itd.. Postoje iznajmljivači stanova i iznajmljivači apartmana. Iznajmljivači stanova su oni koji kupuju stanove da bi sačuvali ušteđevinu i ostvarili prihode veće od kamata. Oni ih iznajmljuju dugoročno mladim obiteljima, studentima itd. Iznajmljivači apartmana su oni koji žele zaraditi više kroz turizam. Oni žele stanove registrirati kao apartmane i dugoročno ih iznajmljivati tvrtkama za upravljanje apartmanima, temeljem ugovora prazno za puno, ili raditi neznatan dio poslova organizacijske prirode, a za većinu poslova naručivati usluge izvana (outsourcing). Mnogi iznajmljivači (rentijeri) ne žive u turističkoj destinaciji. Mogu živjeti čak u New Yorku, Sydneyu ili Londonu.

Apartmanizacija višestambenih zgrada nije dozvoljena

Niti jednim zakonom nije dozvoljeno da se stanovi u višestambenim zgradama mogu prenamijeniti u apartmane. Do toga je došlo kada su se ministri nadležni za turizam i za prostorno uređenje dogovorili da će to omogući građanima izdavanjem Rješenja o odobrenju pružanja usluga smještaja u domaćinstvu i trgovačkim društvima građevinara izdavanjem Rješenja o kategorizaciji da mogu poslovati s apartmanima dok im cijene porastu da ih mogu prodati. Kako je moguće da su se ministri dogovorili kršiti zakone za koje su nadležni?

Apartmanizacija višestambenih zgrada nije u skladu: a) sa Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti jer se Rješenja o odobrenu mogu izdavati samo domaćinima u obiteljskim kućama, b) sa Zakonom o prostornom uređenju jer zgrade imaju samo namjenu stanovanja, c) sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima jer ovakve zgrade imaju zajednički ulaz u vlasništvu suvlasnika i d) poreznim propisima jer porezni paušal plaćaju samo domaćini.

Hrvatska ima najliberalniju politiku izdavanja dozvola za registraciju apartmana
Naime, ona je jedina država na svijetu koja: a) bezuvjetno izdaje dozvole za registriranje apartmana u zgradama, b) one se mogu dobiti za čak 10 apartmana, c) oni mogu biti na 10 adresa u 10 destinacija, d) omogućava neograničenu apartmanizaciju svake zgrade (svi stanovi mogu biti apartmani), e) izdaje dozvole fizičkim osobama i pravnim osobama (obrtima i trgovačkim društvima), f) izdaje dozvole za apartmane u zgradama ne samo hrvatskim državljanima nego i onima drugih članica EU, e) dozvoljava da oni mogu imati prebivalište bilo gdje u svijetu. Tako na primjer svi državljani članica EU mogu u Hrvatskoj dobiti ovu dozvolu, a mnogi je u svojoj državi u kojoj imaju prebivalište ne mogu dobiti. Zar to nije politika izvan pameti?

Posljedica takve nerazumne politike je da je Hrvatska država s najvećim udjelom apartmana u stambenim objektima od čak 61 %, a udio hotela samo oko 10 % u ukupnom kapacitetu. Turistički stručnjaci godinama uzaludno upozoravaju da je nepovoljna struktura smještajnog kapaciteta jedan od najvećih problema hrvatskog turizma.

Hrvatska dozvoljava apartmanizaciju višestambenih zgrada na štetu građana
Apartmanizacija višestambenih zgrada je suprotna ciljevima stambene i demografske politike.
Štetu ne trpi samo hrvatski turizam nego i svi građani i to: a) oni koji ne mogu kupiti stan jer su cijene zbog apartmanizacije nerealno visoke, b) oni koji ga ne mogu iznajmiti za stanovanje jer su najamnine nerealno visoke i c) oni koji stanuju u zgradama i nemaju mir zbog gostiju koji koriste apartmane. Štoviše, ona se potiče poreznim paušalom. Nevjerojatno!

Cijene stanova će uvijek rasti pod utjecajem raznih čimbenika, ali država ne smije dozvoliti da im cijene rastu zbog sve veće potražnje za apartmanima.

Pozitivna praksa drugih zemalja

Članice EU ne izdaju bezuvjetno dozvole za apartmane u zgradama jer štite prava stanara. Švedska, kao zemlja najviših socijalnih standarda, ima najučinkovitiju stambenu politiku. Vlasnici mogu imati samo jedan stan. Ne mogu ga dugoročno iznajmljivati bez suglasnosti odbora suvlasnika stanova, i to najviše na godinu i pol u iznimnim slučajevima.

U posljednje vrijeme sve više velikih gradova i zemalja ima problem apartmanizacije stambemog fonda (višestambenih zgrada). Oni uvode različite mjere za rješavanje ovog problema. Najaktivniji su veliki gradovi, a među njima se ističe New York s više od 8 mil. stanovnika. On je donio Lokalni zakon 18 (na snazi od rujna 2023). Njime su propisani uvjeti za pružanje usluga smještaja i to da vlasnik mora: a) dobiti dozvolu, b) živjeti u toj nekretnini i c) biti prisutan u njoj dok borave gosti (op.a. biti domaćin), te d) da u nekretnini mogu boraviti samo dva gosta. Drugi veliki gradovi ograničavaju broj dana pružanja usluga smještaja na 30 do 120 dana u godini, zabranjuju nove oglase na AirBnB-u itd.

Mjere koje su donijele druge države i njihovi veliki gradovi toliko su drastične da su gotovo ravne odluci o zabrani kratkoročnog iznajmljivanja. Naime, posljedice će biti iste. Ovako drastične mjere nisu prihvatljive Hrvatskoj, ali nisu prihvatljive ni mjere koje su neprovedive i one od kojih neće biti značajnijih učinaka.

Nepostojanje politike sprječavanja apartmanizacije i razvoja obiteljskog smještaja
Ministarstvo nadležno za turizam još nije definiralo i objavilo politiku sprječavanja apartmanizacije i politiku razvoja obiteljskog smještaja u pisanom obliku. Prilikom prezentacije Strategije razvoja održivog turizma do 2030. ministarstvo je najavilo da će jasno propisati razliku između obiteljskih domaćinstva (domaćina) i iznajmljivača (rentijera), a potom je od toga odustalo. To unosi veliki nemir među sve koji pružaju uslugu smještaja u domaćinstvu i one koji to namjeravaju. Naime, nikome nije jasno kakva će biti politika razvoja apartmana u obiteljskim kućama i apartmana u višestambenim zgradama. Do sada nema razlike u politici njihovog razvoja.

Mišljenja sam da se ove politike trebaju temeljiti na sljedećim načelima: 1) razvoj objekata za smještaj u obiteljskom domaćinstvu se neće sprječavati (zabranjivati) mjerama na nacionalnoj razini, 2) razvoj ovih objekata će se planirati na regionalnoj i lokalnoj razini, 3) najveći kapacitet ovih objekata će se smanjiti sa 10 soba i/ili apartmana i ukupno 20 stalnih postelja na 6 soba i/ili apartmana s ukupno 12 stalnih postelja, a posebno će se odrediti broj i najveći kapacitet kuća za odmor (vila), 4) u jednoj obiteljskoj kući će moći biti najviše 6 apartmana i/ili soba, 5) prestat će se izdavati dozvole (rješenja o odobrenju) za registraciju apartmana u višestambenim zgradama sa zajedničkim ulazom suvlasnika, 6) u roku od pet godina izvršit će se deapartmanizacija ovih zgrada, tj. izdate dozvole (rješenja o odobrenju) prestaju važiti nakon pet godina od dana prvog izdavanja. To znači slijedeće. Svi koji su iznajmljivali takve apartmane pet i više godina neće ih moći više iznajmljivati. Svi koji su ih iznajmljivali četiri godine moći će ih iznajmljivati još jednu godinu itd. Svi koji su ih počeli iznajmljivati kratko vrijeme prije stupanja na snagu ove odluke moći će ih iznajmljivati skoro pet godina.

Ako se na osnovu ovih načela propišu mjere broj apartmana će se odmah značajno smanjiti za one korištene pet i više godina i one u obiteljskim kućama ako ih je više od 6. Dakle, ove mjere će odmah značajno smanjiti apartmanizaciju i početi uvoditi red na tržištu stanova.

Prekomjerni rast turizma i apartmanizacija stambenog fonda

Treba razlikovati ove dvije pojave. Važno je naglasiti da druge države i njihovi veliki gradovi donose mjere za sprječavanje apartmanizacije stambenog fonda, a ne za sprječavanje prekomjernog turizma, jer se on sprječava prostornim planiranjem na temelju nosivog kapaciteta. Dakle, očito je da one smatraju da je apartmanizacija stambenog fonda daleko veći problem jer više ugrožava lokalno stanovništvo. U Hrvatskoj se govori samo o mjerama sprječavanja prekomjernog turizma, ali ne i o mjerama za sprječavanje apartmanizacije stambenog fonda. To je bitna razlika.

Mjere za sprječavanje apartmanizacije

Apartmanizacija, govoreći općenito, se može zaustaviti na slijedeći način. Prvo, mora se propisati da se prostorni planovi donose na temelju nosivog kapaciteta destinacija. Drugo, mora se izvršiti deapartmanizaciju višestambenih zgrada tako da, na primjer, u roku od pet godina u njima ne bude apartmana. Treće, mora se preispitati najveći dozvoljeni kapacitet u domaćinstvima koji je sada previsok (deset apartmana) i smanjiti ga. Četvrto, mora se preispitati porezna politika i smanjiti velike razlike poreznih opterećenja između subjekata koji pružaju usluge smještaja (trgovačkih društava, obrta i domaćinstava). Razlike mora biti, ali ne prevelike.

Tko će biti nezadovoljan, a tko zadovoljan zbog deapartmanizacije zgrada?
Nezadovoljni će biti samo rentijeri, od kojih većina ne živi u turističkoj destinaciji, a zadovoljni svi ostali građani, koji u njoj žive: a) koji ne mogu kupiti stanove zbog nerealno visokih cijena, b) onih koji ih ne mogu iznajmiti zbog visokih najamnina i c) onih koji imaju stan, ali nemaju mir zbog turista jer im se zgrade pretvaraju u aparthotele. Reforme uvijek moraju nekoga pogoditi. Ova će „zaboljeti“ rentijere, ali im se ništa strašno neće dogoditi. Odreći će se turističke ekstra rente i stanove iznajmiti uz manju rentu mladim obiteljima.

Zaključak:
Prioritet Hrvatske je da ministarstva nadležna za turizam, prostorno uređenje, stanogradnju i demografiju usklade politike i da se donesu mjere kojima bi se prvo zaustavila daljnja apartmanizacija zgrada, a potom provela njihova deapartmanizacija, koja ugrožava život lokalnom stanovništvu. Provođenje učinkovite stambene i demografske politike je nacionalni prioritet broj jedan. Dakle, treba što prije provesti neizbježnu reformu!