Mr.sc. Davor Njirić

Institucionalne prepreke razvoju golf turizma (2.dio)

Izvor :Turizmoteka          Foto: gkriversidezagreb.hr

Uredništvo Turizmoteke:

Zbog velikog zanimanja čitatelja za članak „Zastala priprema projekata izgradnje golf igrališta i golf naselja zbog nedefiniranog modela prostornog planiranja“ (objavljen 10.07.2019.) zamolili smo autora da objavi dodatna pojašnjenja svojih stavova o institucionalnim preprekama razvoju golf turizma. 

Želja nam je otvaranjem rasprave o nužnosti da imamo i golf ponudu, da skinemo i uvriježeno mišljenje da je naš urednik Đuro Tomljenović protiv gradnje golf igrališta u Hrvatskoj. On se je samo suprotstavljao onima koji su pod krinkom golfa nudili nam  novu apartmanzaciju.

 

Piše: Mr.sc. Davor Njirić

VIŠE O OSNOVNIM INSTITUCIONALNIM PREPREKAMA

Najveće institucionalne prepreke razvoju golf turizma su one koje proizlaze iz činjenice da za golf projekte nemamo definiran model/način prostornog planiranja.

Prvo, odredbe Zakona o prostornom uređenju kojima je određen model planiranja golf igrališta nisu u skladu s osnovnim nomotehničkim načelom: da moraju biti jasne, nedvosmislene i precizne. To znači da je Zakon u tom dijelu nomotehnički neodrživ. Štoviše, nerijetko su i nelogične, tako da zbunjuju i otežavaju rad prostornim planerima na razini županija i jedinica lokane samouprave, a investitorima predstavljaju prepreke koje su dovele do zastoja investicija.

Naime, prije svega, nisu definirani osnovni pojmovi. Što znači: golf igralište (prostor na kojemu je dozvoljena igra), uređeni dio prostora (park za gledatelje), neuređeni dio (prirodni prostor), golf kuća i servisni objekti, golf hotel i golf naselje? Kako je moguće u Zakonu govoriti samo o „golf igralištima“, a pri tome, uglavnom, misliti na „golf naselja“?

Kako je moguće bilo što propisivati, a prije toga ne definirati osnovne pojmove? Nedvojbeno je, stoga, nužna intervencija Ureda za zakonodavstvo, koji treba sprječavati donošenje propisa koje nitko ne razumije i ne može provesti.

Odredbama, zatim, nije dat jasan, nedvosmislen i precizan odgovor na pitanja: Koji je dio obuhvata zahvata u prostoru, odnosno obuhvata projekta, negrađevinski, a koji građevinski? Jesu li golf igralište i uređeni prostor jednostavne ili složene građevine?

Apsurdno je da se oko ovih pitanja više od 20 godina ne može postići dogovor Uprava unutar nadležnog Ministarstva, niti dogovor Ministarstava u međuresornom tijelu za koordinaciju provedbe Akcijskog plana razvoja golf turizma.

Drugo, prostorni planovi županija nisu usklađeni sa Zakonom o prostornom uređenju po svim bitnim osnovama. To znači da planovi županija nisu važeći u dijelu koji se odnosi na planiranje golf igrališta (golf parkova) i golf naselja.

Prije svega, oni nisu usklađeni po osnovi namjene zemljišta. Naime, prostornim planovima županija je određeno da se golf igralište planira na građevinskom području (zoni), a Zakonom da se planira izvan građevinskog područja, dijelom na negrađevinskim i dijelom na građevinskim česticama. Npr. ako zona golf naselja (R1) ima 100 ha prema prostornom planu to je 100% građevinsko zemljište, a prema Zakonu građevinsko je samo 6,7 % zahvata u prostoru (od toga je, s koeficijentom izgrađenosti 30%, svega 2% pod zgradama).

Apsurd je da je Hrvatska jedina zemlja u svijetu u kojoj se golf igrališta planiraju na građevinskom zemljištu, a apsurd nad svim apsurdima je da se čak i dio prirodnog neuređenog zemljišta, koje okružuje golf igrališta planira kao građevinsko zemljište. Ovo je, od svih prepreka razvoju golfa, najozbiljniji problem i ishodište drugih problema zbog kojeg je priprema projekata u zastoju.

Posljedice ove neusklađenosti su: nerealna procjena vrijednosti zemljišta, negativna praksa različitog izračuna komunalnog doprinosa, komunalnih naknada i naknada za korištenje državnog zemljišta (za koncesije i prava građenja) itd.

Prostorni planovi županija nisu usklađeni sa Zakonom ni po osnovi njihovih sadržaja. Naime, nadležno Ministarstvo nije donijelo odgovarajući Pravilnik, nego je županijama prepustilo samostalno (nekoordinirano) utvrđivane sadržaja planova, tako da sada imamo veoma različitu praksu normiranja od primjera minimalnog do maksimalnog - nevjerojatno pretjeranog normiranja. Ekstremni primjer je da je samo jedna županija navela čak i kriterije po kojima je odabrala lokacije i sl.

Svaki županijski prostorni planer, sa skromnim iskustvom o golfu, pristupa na drugačiji način planiranju zone golf naselja, a pri tome ne ostavlja dovoljno prostora iskusnim golf arhitektima za predlaganje najboljih rješenja.

Prostorni planovi županija nisu usklađeni sa Zakonom ni po osnovi parametara planiranja golf naselja. Naime, nadležno Ministarstvo nije donijelo odgovarajući Pravilnik, nego je županijama prepustilo samostalno (nekoordinirano) utvrđivanje različitih parametara planiranja (udjela građevinskog i negrađevinskog zemljišta u zoni golfa, odnos građevinskog zemljišta prema zemljištu igrališta, broj građevinskih cjelina smještajnih objekata, najveći broj postelja/1 ha i dr.). Ekstremni primjer je da je jedna županija odredila da neuređeni prirodni prostor mora imati površinu od najmanje 60% površine zone golfa i sl.!?

Prije donošenja planova županija Zakonom su bili propisani samo koeficijent izgrađenosti i koeficijent iskoristivosti građevinskog zemljišta. Nakon usvajanja planova županija nadležno Ministarstvo je Zakonom propisalo i druge parametre, čak i nove koje nisu koristile županije (udio površina pod građevinama u obuhvatu zahvata u prostoru golfa i dr.) ne uzimajući u obzir da oni nisu u skladu s onima u već usvojenim planovima županija.

Na temelju svega navedenog možemo reći da sada imamo „nacionalni model“ utvrđen Zakonom i „županijske modele“ utvrđene prostornim planovima županija. Što se može u jednoj županiji ne može se u drugoj. Ovakvo stanje i prevelika normiranost sputava svjetski poznate golf arhitekte u kreiranju kvalitetnih urbanističko – arhitektonskih rješenja.

Dakle, imamo potpun nered u načinu planiranja golf igrališta i golf naselja, odnosno nemamo sustav prostornog planiranja u tom segmentu. Nevjerojatno!

Treće, ne provodi se usklađivanje prostornih planova županija sa Zakonom. Naime, Ministarstvo nije, niti namjerava, izdati Naputak o načinu usklađivanja prostornih planova županija sa Zakonom.

Četvrto, ukinuta je Urbanistička inspekcija, tako da u slučaju nanesenih šteta zbog nestručnog (nekvalitetnog) planiranja investitori mogu tražiti zaštitu samo tužbom Upravnom sudu i godinama čekati presudu. Ukidanjem urbanističke inspekcije Ministarstvo se odreklo nadzora nad formom i suštinom procesa prostornog planiranja. Naime, Upravni sud može nadzirati formu - postupak donošenja planova, ali ne može nadzirati suštinu – stručnost (kvalitetu) planiranja. Poznato je da investitori izbjegavaju podnositi tužbe sudu protiv javnih tijela i institucija. Oni radije odustaju od investicija i odlaze tamo gdje su dobrodošli.

Peto, investitorima nisu uvijek „otvorena vrata“ za konzultacije prilikom oblikovanja golf naselja. Naime, ne postoji praksa konzultacija Ministarstva s investitorima da bi se izbjegle pogreške prilikom prostornog planiranja.

Šesto, investitorima, koji su počeli pripremati projekte i investirati u kupnju zemljišta, Zakonom se ne jamči da se, nakon usvajanja prostornih planova županije, neće smanjivati smještajni kapaciteti. To je najveći rizik investiranja općenito, a posebno kod projekata izgradnje golf naselja. Nevjerojatno!

Posljedica svega navedenog je stanje velike pravne nesigurnost zbog koje Hrvatska u bliskoj budućnosti ne može početi s izgradnjom golf igrališta i golf naselja (resorta).