Mr.sc. Davor Njirić, konzultant tvrtke HotMar – Hotels and Marinas Consulting d.o.o. iz Dubrovnika

Zastala priprema projekata izgradnje golf igrališta i golf naselja

Izvor i foto: Turizmoteka

Piše: Mr.sc. Davor Njirić

Problematika razvoja golf turizma mi je poznata, jer sam je neizravno pratio radeći u Ministarstvu turizma dvadeset godina, a posebno zadnjih godina, kada sam bio glavni savjetnik ministra. Sada kao konzultant u pripremi projekata izgradnje suvremenih turističkih naselja (resorta) „park naselja“ i „golf naselja“, želim skrenuti pozornost na najveće institucionalne prepreke zbog kojih se ne može ostvariti cilj, zacrtan u svim dosadašnjim Strategijama razvoja turizma, da Hrvatska u bliskoj budućnosti dobije prva golf igrališta i konačno počne razvijati golf turizam kao sve vodeće turističke zemlje.

Prolaze godine, a prepreke izgradnji golf igrališta i golf naselja se ne rješavaju. Zabrinjavajuće je što su one tabu tema. Svatko ih može vidjeti, a nitko o njima javno ne govori, jer se investitori i konzultanti, nerijetko i mediji, boje zamjeriti nadležnim institucijama. Dakle, razlog tome je oportunizam koji vlada u našem društvu općenito. To se može donekle shvatiti, ali ne i opravdati, jer nas to ne vodi nikamo. Samo argumentirana konstruktivna kritika, koja potiče korjenite promjene – reforme, može društvo povući naprijed.

Najveće institucionalne prepreke razvoju golf turizma su one koje proizlaze iz činjenice da za golf projekte nemamo definiran model/način prostornog planiranja, odnosno:
1. da odredbe Zakona o prostornom uređenju nisu jasne, nedvosmislene i precizne, tako da zbunjuju i otežavaju posao prostornim planerima i investitorima,
2. da prostorni planovi županija nisu usklađeni sa Zakonom po svim ključnim osnovama: namjeni zemljišta, parametrima planiranja i dr., odnosno sa zakonom utvrđenim modelom prostornog planiranja, stoga u tom dijelu nisu važeći,
3. da se ne provodi usklađivanje prostornih planova županija sa Zakonom,
4. da je ukinuta urbanistička inspekcija, tako da više ne postoji stručan nadzor nad suštinom (kvalitetom) procesa prostornog planiranja,
5. da investitorima nisu uvijek „otvorena vrata“ za konzultacije prilikom urbanističko – arhitektonskog oblikovanja golf zona i
6. da se investitorima, koji su počeli pripremati projekte, Zakonom ne jamči da se nakon usvajanja planova županija neće smanjivati smještajni kapaciteti osnova održivosti investicije.

Postoje i druge prepreke, ali su ove najveće, jer predstavljaju nepremostivu pravnu nesigurnost investitorima, a nema pouzdanih naznaka da će se otkloniti u dogledno vrijeme. Ovim se preprekama stvara nepovoljna investicijska klima i tjeraju investitori.

Sada se oko 15 projekata, u visokom stupnju pripremljenosti, ne mogu nastaviti pripremati zbog, prije svega, navedenih problema. Investitori su na granici strpljenja.
Nedavno sam morao potencijalnom investitoru odbiti pružanje usluga, jer ne vjerujem da će se ove prepreke otkloniti u dogledno vrijeme.

Logično je da nema investitora koji može do kraja pripremiti projekt, kada je u prostornom planu županije čitava (100%) zona golfa (R1) građevinsko zemljište npr. milijun m2 (100 ha), a potrebno je 10 do 15% građevinskog i 90 do 85% ne građevinskog. Da apsurd bude veći prema Zakonu građevinsko zemljište može biti najviše 6,7 % zahvata u prostoru (od toga je, s koeficijentom izgrađenosti 30%, svega 2% pod zgradama). Da to nije tako uskoro bi imali izgrađena prva golf igrališta i postali nova golf destinacija.

Ovo je situacija u kojoj više od 20 godina gube svi: država, regije, destinacije i investitori. Nevjerojatno!

Kako ukloniti ove prepreke?

Potrebo je, prije svega, u okviru ozbiljne reforme sustava prostornog uređenja provesti i reformu modela planiranja golf igrališta i golf naselja a to znači:
• „Zakonom o prostornom uređenju“ utvrditi jasne, nedvosmislene i precizne odredbe koje će dati odgovore na sva otvorena pitanja, a prije svega definirati pojmove: golf igralište, golf naselje i dr.;
• „Pravilnikom o sadržaju prostornih planova i parametrima planiranja izgradnje golf igrališta i golf naselja“ utvrditi primjeren obuhvat sadržaja i primjeren broj osnovnih parametara, te raspone njihovih vrijednosti u okviru kojih planeri mogu konačno odrediti vrijednosti, jer su zone različite. Pri tome treba smanjiti normiranost da se dokazanim golf arhitektima omogući kreativnost;
• Zakonom i ovim Pravilnikom treba odredi jedan učinkovit model planiranja (Sada svaka županija ima svoj model planiranja, najlogičniji je onaj Istarske županije. On može biti polazište da se uz određene promjene odredi jedan model koji neće biti previše normiran);
• „Naputkom o usklađivanju županijskih planova sa Zakonom i ovim Pravilnikom“ provesti usklađivanje;
• Vratiti Urbanističku inspekciju;
• „Otvoriti vrata“ investitorima za konzultacije prilikom urbanističko – arhitektonskog oblikovanja golf naselja u svrhu iznalaženja optimalnih (kvalitetnih) rješenja i
• Zakonom jamčiti investitorima da im se smještajni kapaciteti neće smanjivati nakon usvajanja prostornih planova županija.

Kako provesti reformu modela prostornog planiranja?

Poznato je da je za svaku reformu, pa i ovu, potrebna politička volja i znanje. Dakle potrebno je donijeti političku odluku, a znanje se može naći „u kući“ i izvan nje.

Pod znanjem podrazumijevam ne samo poznavanje problematike, nego i poznavanje organizacije provedbe. Naime, sve korjenite promjene – reforme su projekti koji trebaju imati tim s voditeljem projekta, koji je odgovoran za njegov rezultat. Bez toga imamo situaciju, narod bi rekao, „sto baba kilavo dijete“.

Ako se toliko godina ovi problemi ne mogu riješiti u okviru Ministarstava nadležnih za prostorno uređenje i turizam, a očito je da ne mogu, zašto ne koriste iskustva nas konzultanata i ne „otvore nam vrata“ za veću suradnju? Poznato je da ministarstva nadležna za znanost, obrazovanje, gospodarstvo i dr. u posebnim okolnostima, provedbi reformi i rješavanju kriznih situacija, koriste konzultante. U ovom slučaju konzultanti se izbjegavaju. Zašto? Nije sramota surađivati s konzultantima. Sramota je da se ovo stanje ne rješava godinama. Konzultanti su za to kompetentni – imaju specijalizirano znanje i veliko iskustvo vođenja projekata. Dobro vođen projekti tim stručnjaka, iz područja urbanizma i turizma, sve ove probleme može lako riješiti u roku 6 mjeseci.

Prema nekim saznanjima, navodno, nadležno Ministarstvo ne namjerava zastoj pripreme projekata rješavati na navedeni način, nego donošenjem „državnih planova“ kojima će se obuhvatiti i projekti izgradnje golf igrališta i golf naselja, a županijski planovi staviti izvan snage. Sumnjam da bi se ovo stanje moglo riješiti na taj način, odnosno da državni planovi mogu biti „tepih za pokrivanje sadašnjeg neodrživog stanja“.

Što istači na kraju?

Na kraju se može zaključiti da je model prostornog planiranja zastario i postao kočnica razvoja ne samo „golf naselja“, nego i drugih suvremenih oblika turističke ponude kao što su „park naselja“, „kamp naselja“ i dr., stoga je potrebna njegova temeljita promjena – reforma. Ta činjenica ukazuje na hrvatski apsurd da na razvoj turizma veći utjecaj i odgovornost ima ministar graditeljstva i prostornog uređenja, nego ministar turizma. Zakon o prostornom uređenju, odnosno prostorni planovi su najvažniji instrument upravljanja razvojem turizma.

Koristim priliku pozvati nadležne ministre, predstavnike drugih institucija i investitore da i oni iznesu svoja mišljenja, a TV kuće da organiziraju „okrugli stol“ na ovu temu u svrhu pronalaženja rješenja za otklanjanje ovih prepreka.

Važno je napomenuti da je Ministarstvo najavilo donošenje novog Zakona u jesen 2019. Vidjet ćemo da li će on donijeti ponovno samo kozmetičke promjene i potvrditi status quo ili dugo očekivanju stvarnu reformu, koja će otvoriti novo poglavlje razvoja hrvatskog turizma. Ova jesen će, stoga, biti jako zanimljiva.

Pitam se: S obzirom na sve rečeno, je li realno očekivati reformu?

Ne preostaje nam ništa drugo nego nadati se da ćemo konačno početi učinkovito upravljati korištenjem prostora za razvoj turizma. Do tada o razvoju golf turizma možemo samo maštati.

                                                                   * * *

Uredništvo Turizmoteke:

Pozivamo Vas da i Vi na stranicama portala Turizmoteka, objavite svoje mišljenje!