Stručnjaci godinama uzaludno upozoravaju Ministarstvo mora, prometa i infrastrukture da u Zakonu o pomorskom dobru i morskim lukama nisu jasno definirani pojmovi pomorsko dobro i morska obala, te da nisu jasno propisani kriteriji za utvrđivanje granice pomorskog dobra, tako da se daje diskreciono pravo Povjerenstvima za određivanje granice pomorskog dobra, odnosno Ministarstvu da je određuju za iste slučajeve odabirom različitih kriterija - kako im se prohtije. Posljedica ovog zabrinjavajućeg pravnog nereda je različita praksa utvrđivanja granice pomorskog dobra, što znači da svi pred zakonom nisu jednaki. Time se krši jedno od ustavnih načela. Nevjerojatno! Skandalozno!

Posljedice pogrešno određenih granica pomorskog dobra

Posljedice su da u ime države Ministarstvo vlasnicima oduzima legalno izgrađene građevine.
Posebno treba istaći da se pravi šteta investitorima koji su od iste države kupili hotelsko-turistička trgovačka društva u privatizaciji, a nakon toga im ona zbog pogrešno određene ove granice, oduzima (izvlaštenjem) dio legalno izgrađenih nekretnina: hotela, kampova i drugih objekata, koji čine neodvojivu funkcionalnu cjelinu. Kako je to moguće?

Ti apsurdni/besmisleni imovinsko-pravni odnosi iz vremena privatizacije, pred skoro 30 godina, se i danas rješavaju pred sudovima. Državna administracija ne poduzima ništa, nije spremna prihvatiti zahtjeve investitora za reviziju postupka utvrđivanja granice, ne pomišlja na ispravljanje pogrešno/nezakonito određene granice ponavljanjem postupka, ne isplaćuje naknadu za izvlaštenje, ne ispravlja nejasne odredbe o kriterijima za određivane granice i ne traži pomoć konzultanata da to konačno riješi. Ona samo čeka ishod dugotrajnih sporova pred domaćim sudovima, a najvjerojatnije i pred međunarodnim. Nevjerojatno, čeka da sudovi odrade njen posao. Poznat je stav državne administracije: Mi ćemo „podebljati“ pojas pomorskog dobra tako da nitko ne može reći da smo pogriješili na štetu države, a vlasnici neka podnesu tužbu, pa neka sud donese konačnu odluku o granici pomorskog dobra! Ovo je pravi primjer odnosa sve birokratiziranije administracije prema poduzetnicima i loša poruka potencijalnim investitorima. Stoga ne čudi krilatica u stranim poslovnim krugovima „Invest everywhere except Croatia!“

U čemu je problem i kako ga riješiti?

Problem je u tome što državna administracija, tj. Ministarstvo ne zna ili ne želi propisati logične i jasne odredbe Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama općenito, pa tako i one o kriterijima za utvrđivanje granice pomorskog dobra.

Posebno treba istaći da je, odredbama o pomorskom dobru, propisano da je morska obala pomorsko dobro po zakonu (ex lege), a potom, odredbama o morskoj obali, da to nije!? Naime, na kraju je propisano da pomorsko dobro ipak nije dio morske obale na kojemu su legalno izgrađene građevine, koje ne služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora.

Dakle, logično je da pomorsko dobro nije izgrađeni dio morske obale na kojemu su legalno izgrađene građevine, koje ne služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora, do dana stupanja na snagu Pomorskog zakonika, kojim se morsku obalu, od tog dana, namjeravalo učinkovitije štititi, od takve izgradnje, kao pomorsko dobro – opće dobro.

Legalno izgrađene građevine do stupanja na snagu Pomorskog zakonika, koje ne služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora, su: obiteljske kuće, višestambene zgrade, povijesni objekti, vjerski objekti, hoteli, kampovi i druge vrste objekata za smještaj gostiju, proizvodni pogoni i druge gospodarske građevine, spremišta za čamce, potporni zidovi i sl.

Da je morska obala po zakonu pomorsko dobro tada bi sve vlasnike legalno izgrađenih građevina, koje ne služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora, trebalo izvlastiti uz pravičnu naknadu i građevine nakon toga ukloniti, odnosno morsku obalu vratiti u prvobitno prirodno stanje, a to je nemoguće. Tada bi Talijani trebali srušiti povijesnu Veneciju, a mi dio povijesnog Rovinja.

Ne treba gubiti vrijeme na analizu i kritiku ovih nelogičnih odredbi, kao što to neki rade, nego svi koji se bave ovom problematikom trebaju predlagati nove logične i jasne odredbe, odnosno odgovoriti na pitanje: Kako riješiti ovaj problem? Tim se problemom mogu baviti stručnjaci raznih profila: pravnici, ekonomisti, urbanisti itd. Niti jedna struka ne može očekivati monopol nad ovom problematikom. Kao konzultant u turizmu kojemu je izazov pisanje logičnih i jasnih odredbi pokušat ću odgovoriti na ovo pitanje.

Prijedlog logičnih i jasnih odredbi

Za razumijevanje ove problematike važno je znati slijedeće. Granice morske obale je odredila sama priroda, more svojim djelovanjem, a čovjek, odnosno država određuje granice pomorskog dobra temeljem propisanih kriterija, a u skladu s općim potrebama za korištenjem mora. Pomorsko dobro, stoga, može biti pojas kopna, koji je isti, manji ili veći od pojasa morske obale. Dakle, ovi pojmovi nisu istog značenja, sinonimi.

Mišljenja sam da nejasne i nesistematizirane odredbe treba propisati jasno u posebnim poglavljima: Pomorsko dobro, Morska obala, Pomorsko dobro na morskoj obali i širem pojasu obale.

Prvo je potrebno u članku 3. preciznije propisati što se sve smatra pomorskim dobrom po zakonu (ex lege) na slijedeći način: stavak 1. i 2. nije potrebno mijenjati, iz stavka 3. je potrebno izostaviti riječi „morska obala“ i „plaže“, te propisati novi stavak 4.. Članak 3. bi tada glasio kako slijedi.

1. Pomorsko dobro
(1) Pomorsko dobro je opće dobro od interesa za Republiku Hrvatsku, ima njenu osobitu zaštitu, a upotrebljava se ili koristi pod uvjetima i na način propisan ovim Zakonom.

(2) Pomorsko dobro čine unutarnje morske vode i teritorijalno more, njihovo dno i podzemlje, te dio kopna koji je po svojoj prirodi namijenjen općoj upotrebi ili je proglašen takvim, kao i sve što je s tim dijelom kopna trajno spojeno na površni ili ispod nje.

(3) U smislu stavka 2. ovoga članka, dijelom kopna se smatraju se: luke, nasipi, sprudovi, hridi, grebeni, ušća rijeka koje se izlijevaju u more, kanali spojeni s morem, te u moru i morskom podzemlju živa i neživa prirodna bogatstva.

(4) U smislu stavka 2. ovoga članka, dijelom kopna se smatra i neizgrađena, „netaknuta“ morska obala, koju čine plaže i gole stijene.

2. Morska obala
(1) Morska obala je pojas obale (kopna uz more) na kojemu nema vegetacije zbog djelovanja mora, odnosno pojas obale u dosegu najvećih valova, na kojemu su gole stijene i plaže.

(2) Morska obala je i nasip, odnosno dio obale nastao na neprirodan način nasipavanjem.

3. Pomorsko dobro na morskoj obali i na širem pojasu obale
(1) Pomorsko dobro na morskoj obali je funkcionalna prostorna cjelina, koja po svojoj prirodi (prikladnoj konfiguraciji terena, a prije svega nadmorskoj visini) i/ili namjeni (koja je određena ili može biti određena prostornim planom) služi zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora:
a) za potrebe rekreacije uz more (kupanje, sportski ribolov, šetnje i sl.),
b) za potrebe razvoja gospodarskih djelatnosti koje se mogu obavljati samo na morskoj obali)i
c) za potrebe razvoja infrastrukture pomorskog prometa.
(2) Pomorsko dobro, iz stavka 1. je čitava morska obala, ako je neizgrađena ili, ako je legalno izgrađena, samo onaj dio na kojemu nisu izgrađene građevine koje ne služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora iz stavka 5.
(3) Pomorsko dobro na širem pojasu obale je širi pojas kopna uz more od pojasa morske obale iz stavka 1. ( ad 2. Morska obala):
a) ako je taj dio kopna neizgrađen,
b) ako je taj dio kopna prostornim planovima planiran kao funkcionalna prostorna cjelina posebnog općeg (društvenog) značaja za izgradnju građevina koje služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora iz stavka 4. ili
c) ako namjena tog dijela kopna nije planirana prostornim planovima, a može biti planirana kao funkcionalna prostorna cjelina posebnog općeg (društvenog) značaja za izgradnju građevina koje služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora iz stavka 4.
d) ako se vlasnici šireg pojasa obale od pojasa morske obale izvlaste uz pravičnu naknadu da bi se u tom pojasu mogle izgraditi planirane građevine iz stavka 4., a prije svega planirane šetnice uz more s pristupom plažama i kupalištima na stjenovitoj obali, koje su javne površine, kojima upravljaju jedinice lokalne samouprave.

(4) Pomorsko dobro je opće dobro namijenjeno izgradnji samo građevina koje služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora:
1. objekata u općoj uporabi za rekreaciju uz more (građana i gostiju) na plažama i kupalištima na stjenovitoj obali: a) sunčališta, b) sanitarnih objekata, c) plaža barova (beach barova), d) spremišta ležaljki i suncobrana i sl.,
2. objekata u posebnoj uporabi za specifične gospodarske djelatnosti koje se mogu obavljati samo u neposrednoj blizini mora: a) brodogradilišta, b) luka nautičkog turizma, c) navoza servisa sportskih plovila, te objekata d) marikulture, e) ribarstva itd. i
3. objekata u posebnoj uporabi za infrastrukturu pomorskog prometa: a) luka, b) pristaništa, c) sportskih lučica, d) komunalnih lučica itd.
4. objekata u posebnoj uporabi iznimno, za ograničen broj smještajnih objekata ekskluzivne/prestižne turističke ponude (5 + zvjezdica): a) hotela i b) kampova.

(5) Građevine koje ne služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora su: a) obiteljske kuće i višestambene zgrade, b) povijesni objekti, c) vjerski objekti, d) hoteli, kampovi i druge vrste objekata za smještaj gostiju, e) proizvodni pogoni i druge gospodarske građevine, f) spremišta za čamce, g) potporni zidovi (u pravilu) i sl.

(6) Pomorsko dobro nije dio morske obale na kojemu su do dana stupanja na snagu Pomorskog zakonika, 22.03.1994.. legalno izgrađene građevine, koje ne služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora, iz stavka 5. ovoga članka.

(7) Pomorsko dobro je: a) neizgrađeni („netaknuti“) dio morske obale, b) dio morske obale na kojemu su izgrađene građevine koje služe za zadovoljavanje općih potreba za korištenjem mora iz stavka 4. ovoga članka i c) širi pojas obale iz stavka 3. ovoga članka.

Načela, ciljevi i kriteriji za određivanje granice pomorskog dobra
Prilikom promišljanja kako odabrati najprikladnije kriterije, propisati ih jasno (nedvosmisleno i precizno) i sistematizirati (logično povezati), treba uvijek imati u vidu ciljeve politike korištenja pomorskog dobra, a prije svega načela na kojima se kriteriji moraju temeljiti.

„Načelo prirodne granice“
Cilj je plaže i gole stijene zaštititi kao opće dobro za potrebe rekreacije uz more.
Kriterij: „granica dosega najvećih valova“.

„Načelo granica iznimno 6 m“
Cilj je: a) građanima omogućiti pristup moru kada je doseg najvećih valova na udaljenosti manjoj od 6 m i b) odrediti granicu na ogoljeloj obali bez vegetacije zbog jakih vjetrova.
Iznimka od prvog kriterija: „granica iznimno 6 m“.

„Načelo uvažavanja postojeće izgrađenosti, odnosno nepovredivosti vlasništva“
Cilj je zaštita vlasništva i funkcionalne cjeline legalno izgrađenih građevina, do dana stupanja na snagu Pomorskog Zakonika, koje po svojoj namjeni (određenoj prostornim planom) ne služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora, odnosno ne služe općoj upotrebi.
Kriterij: „granica manje udaljena od dosega valova“.

„Načelo funkcionalne prostorne cjeline posebnog općeg (društvenog) značaja“
Cilj je omogućiti: a) razvoj prometne infrastrukture, b) razvoj gospodarskih djelatnosti koje se mogu obavljati samo na morskoj obali, c) razvoj plaža i kupališta na stjenovitoj obali i d) izgradnja šetnica uz more („lungomarea“) s prilazima stjenovitoj obali.
Kriterij: „granica udaljenija od dosega najvećih valova“.

Prijedlog odredbi o kriterijima za utvrđivanje granice pomorskog dobra
Kriterij „granica doseg najvećih valova“ i iznimka „granica iznimno 6 m“
(1) Granica je crta do koje dopiru najveći valovi (crta utjecaja mora, crta između golih stijena i vegetacije, crta početka vegetacije, maritimo linija/crta i sl.).
(2) Kada morska obala uključuje i nasip za utvrđivanje granice se koristi kriterij „granica dosega najvećih valova“ prije izgradnje nasipa.
(3) Iznimno, granica je 6 m, mjereno vodoravno, od crte najviših visokih voda: a) kada je doseg najvećih valova manji od 6 m u prirodno zaštićenim uvalama gdje vegetacija dolazi do samog mora i b) kada na ogoljeloj/krševitoj obali nema lako uočljive vegetacije.

Kriterij „granica manje udaljena od dosega valova“, odnosno „granica legalno izgrađene građevine“
(5) Granica je manje udaljena od dosega najvećih valova, pa čak i manje od iznimke 6 m, ako (pod uvjetom da) su na morskoj obali, do dana stupanja na snagu Pomorskog zakonika, legalno izgrađene građevine koje ne služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora.

Kriterij „granica udaljenija od dosega najvećih valova“
(6) Granica je više udaljena od „granice dosega najvećih valova“, ako (pod uvjetom da) je: 1. to funkcionalna prostorna cjelina od općeg (društvenog) značaja za izgradnju građevinama koje služe zadovoljavanju općih potreba za korištenjem mora i 2. taj dio kopna već izgrađen takvim građevinama ili je prostornim planom planirana ili može biti planirana izgradnja takvih građevina, jer za to postoje prirodne mogućnosti (prikladna konfiguracija terena) i potrebe lokalne i šire zajednice.

Četiri tipa granica pomorskog dobra

Primjenom tri kriterija i jedne iznimke za određivanje granice pomorskog dobra razlikuju se četiri tipa granica:
• granica dosega najvećih valova,
• granica iznimno 6 m,
• granica udaljenija od dosega najvećih valova i
• granica manje udaljena od dosega najvećih valova, odnosno granica legalno izgrađene građevine.
Dakle, na morskoj obali su ukupno četiri tipa granica koje su međusobno nadovezuju u jednu povezanu/neprekinutu granicu.

Zaključak

Od Ministarstva se očekuje da što prije prekine s različitom praksom određivanja granice pomorskog dobra i oduzimanja legalno stečene imovine investitorima, koji su nekretnine kupili od države u vremenu privatizacije. Za to je nužno da da se propišu logične i jasne definicije pojmova „morska obala“ i „pomorsko dobro“ i logični i jasni kriteriji za utvrđivanje ove granice. Očekuje se, također, da se propiše mogućnost revizije postupka utvrđivanja ove granice da bi se spriječile štete investitorima i negativna investicijska klima.

Nadam se da ću ovim uratkom dati doprinos odgovoru na pitanje kako riješiti ovaj problem, odnosno da ću potaknuti stručnjake raznih profila: pravnike, ekonomiste, urbaniste i druge da i oni konkretnim prijedlozima daju svoj doprinos.

Mr.sc. Davor Njirić, direktor
HotMar
Hotels and Marinas Consulting d.o.o.

• Podijeli na Twitteru
• Podijeli na Facebooku