Turizam i upravljanje nekretninama

Nedo Pinezić,
predsjednik Zajednice obiteljskog turizma HGK

 

 

Zašto su neke hrvatske strategije razvoja turizma neuporabljive ?

Zašto nam, između ostaloga, treba reforma školstva, osobito u strukovnim zanimanjima koja mogu biti vezana uz turizam ?

Zašto je hrvatska zemlja (zemljište) toliko fatalno privlačna ?

Zašto su neke europske zemlje širom otvorile vrata imigrantima ?

U kojem se novom pravcu razvija turistička industrija ?

Zašto su za ekonomsku budućnost Hrvatske najvažniji osobna sigurnost i sigurnost imovine, učinkovit zdravstveni sustav, dobar prometni sustav i dobre strukovne škole koje prate trendove potražnje ?

Evo mojih mogućih odgovora na ova i ja još neka pitanja :

Turistička kretanja su refleks, odraz stanja društva u prostoru i vremenu

Uobičajeno je da se u Hrvatskoj više raspravlja o posljedicima nego o uzrocima nekog novog stanja. Takav se pristup primijenjuje na sva važna društvena pitanja pa tako i na turizam. Zaokupljeni posljedicama koje nas neposredno pogađaju, pokušavamo „kupiti još malo vremena“ za zadržavanje dosadašnjeg stanja. Ako za usporedbu uzmemo borbu protiv poplava, takvi napori zadržavanja dosadašnjeg stanja mogli bi se usporediti sa gradnjom „zečjih nasipa“ koji mogu tu i tamo skrenuti tok bujice ali ne mogu zaustaviti potop.

Slično se događa i sa razvojem turizma u Hrvatskoj. Brojne strategije razvoja na lokalnoj, regionalnoj i državnoj razini pokrenute su upravo sa pozicije suočavanja sa posljedicama koje su oblikovale sadašnje stanje hrvatskog turizma. Glavni tokovi razvoja se događaju van strateških smjernica pa se turistička logistika nikako ne uspijeva prilagoditi novom stanju.
Jedan od segmenata takvog, neplaniranog razvoja je i pojava novog oblika turističke usluge
„Property and tourism management“. O čemu se zapravo radi ?

Ulaganjem u nekretnine u turistički zanimljiva područja stvara se penzioni fond.Ova nova usluga nastala je spajanjem nekoliko dosadašnjih usluga – usluge posredovanja u prometu nekretninama, usluge održavanja nekretnina i usluge turističkog posredovanja. Ulaganja u nekretnine na turistički zanimljivim područjima postala su sve popularniji oblik „formiranja vlastitog penzionog fonda“. Dok smo poslovno aktivni, u dobroj kondiciji i zdravi, razmišljamo o danima kada više nećemo biti „mladi lavovi“, kada nas naši poslodavci više neće trebati i kada će cjeloživotno ulaganje u mirovinski i zdravstveni fond neka buduća vlada u nekoj novoj ekonomskoj krizi dovesti u pitanje. Kroz pamtljivu povijest na ovim prostorima dokazano je da jedino što ima upotrebnu vrijednost za rješavanje egzistencijalnih pitanja su nekretnine.

Europljani stare i ulažu u nekretnine u Hrvatskoj

Ovakvo razmišljanje nije više samo hrvatska specifičnost, dapače, sve više građana Europske unije ulaže u nekretnine u europskom dijelu Mediterena, osobito u Španjolskoj, Italiji, Grčkoj a posljednjih desetak godina Hrvatska je pravi hit „nekretninskog penzionog fonda“. Europa je najbrže stareća regija u svijetu. Procjene govore da bi do 2050. godine Njemačka sa 82 mogla pasti na 74,7 milijuna stanovnika prosječne starosti od 50 godina . Sličan se trend predviđa za skandinavske zemlje, Poljsku, Španjolsku, Austriju, Nizozemsku. Procjene dalje govore da će sadašnja starosna ovisnost sa 27,5 doći 2050. na 49,5 kada će biti samo dvoje radno sposobnih ljudi na svakog umirovljenika. U takvom scenariju penzioni fondovi postaju neodrživi, neminovan je pad standarda. Živjeti umirovljeničke dane u takvoj situaciji u nekoj zemlji središnje ili sjeverne Europe postati će sve skuplje i teško podnošljivo. Ako pak imate nekretninu u nekom turistički atraktivnom području europskog Mediterana, to vam može učiniti život ugodnijim Pored manjih troškova grijanja, zdravstvenih usluga, usluga ispomoći u kućanstvu i slično, turizam vam može donijeti i dodatne prihode s kojima možete popraviti svoj socijalni status. Ako pak dođe do takve potrebe, svoju nekretninu zbog svega navedenog možete uvijek prodati .

 Stariji vlasnici nekretnina trebaju pomoć u održavanju i asistenciju u turizmu

Već sada u mnogim mjestima na hrvatskim otocima ali i u priobalju, gradovima, ruralnom području koje je turistički zanimljivo, živi srazmjerno više sarijih ljudi kojima je potrebna asistencija u održavanju kuće i okućnice, pospremanju soba, ispunjavanju administrativnih obaveza. Istu uslugu trebaju i vlasnici nekretnina koji ne žive u mjestu gdje posjeduju nekretnine. Tu su potrebu prepoznali poduzetnici koji nude objedinjenu uslugu posredovanja u prometu nekretnina, održavanje nekretetnina i posredovanja u turizmu. Potražnja za ovim uslugama raste iz dana u dan bez obziro što postoji i mogućnost zapošljavanja kućne ispomoći od strane građana fizičkih osoba.

Turistička industrija prati trendove

Omogućavanjem etažiranja smještajnih jedinica u sklopu hotela otvoren je put za transformaciju hotelskih kuća u Condominium objekte. Popularno zvani „Condo“ objekti su turističko – stambeni objekti koji imaju recepciju i sve ostale hotelske usluge za stanove – apartmane individualnih vlasnika. Vlasnici plaćaju „stanarinu“ odnosno uslugu i zajedničku infrastrukturu poput grijanja-hlađenja, zajedničkih prostorija i slično. Svaki vlasnik u potpunosti slobodno raspolaže sa svojim stanom kojega može iznajmiti, prodati, založiti.

Crna Gora, često spominjana po dinamičnom razvoju turističke industrije, ozakonila je već vrstu ugostiteljskih objekata „Condo hotel“. Još jedan smjerokaz kretanja turističke industrije je i vrsta objekata „Wild beauty resort“, takođe u Crnoj Gori. Specifičnost ovog resorta koji može imati od 50 do 250 smještajnih jedinca „hotelskog standarda kategorije od tri do pet zvjezdica“, je da može biti „izgrađen neposredno izvan granica zaštićenih zona ili relativno netaknutih prirodnih lokacija“...drugim rječima prostorni plan će se prilagoditi investitorima u nekretnine. Ovakva rješenja za prodaju zemljišta rezultat su povećane potražnje za ulaganje u nekretnine sa već navedenim motivima.

Još jedna propuštena prilika ?

Razmišljajući logikom predaka i baštineći njihovu ostavštinu, mogli bismo osigurati egzistenciju mladima usmjeravajući ih u zanimanja koja podupiru upravljanje nekretninama i turističko posredovanje na novim osnovama. Pri tome prioritetno treba uzeti u obzir domicilno stanovništvo i pružiti mu potporu u održavanju i korištenju privatne imovine da bi se , između ostaloga, mladi koji su otišli u svijet, imali jednoga dana kamo vratiti.

Naravno da, zbog razloga navedenog u uvodu, naša akademska zajednica, pa ni turističke vlasti još uvijek nisu uvidjeli potrebu za usmjeravanjem i educiranjem mladih ljudi prema specifičnim poduzetničkim vještinama koje će s vremenom biti sve više na cjeni. Vjerovatno će i u ovome segmentu svoju egzistenciju pronaći imigranti iz drugih zemalja dok će naši mladi i dalje svakodnevnim autobusnim linijama napuštati Hrvatsku.